בדרך כלל כשרוצים לקנות דירה ראשונה או לשדרג את הדירה הקיימת לדירה יותר גדולה לוקחים הלוואה לצורך העניין. הלוואה לקניית דירה נקראת משכנתה, וזהו אחד הצעדים הפיננסיים המשמעותיים ביותר בחיים של רוב המשפחות, ולכן חשוב להבין את התהליך לעומק לפני שניגשים אליו.
כדי לקנות דירה צריך סכום ראשוני שהוא בערך שליש מערך הדירה המבוקשת, ואז אפשר לקחת הלוואה לשאר הסכום. ההון העצמי הזה יכול להגיע מחסכונות, מירושה, ממתנה של בני משפחה או משילוב של כמה מקורות. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך אפשר לקבל תנאים טובים יותר בבנק ולשלם ריבית נמוכה יותר על ההלוואה.
יש כל מיני סוגי משכנתאות שניתנים על ידי הבנקים למשכנתאות. חלק מזה בערבות מדינה לזכאים שקונים דירה ראשונה, וחלק הוא מסלולים רגילים ללא ערבות. משרד השיכון מפעיל תוכניות סיוע שונות לזכאים, כמו מחיר למשתכן ותוכניות נוספות המיועדות לזוגות צעירים, עולים חדשים ואוכלוסיות נוספות הזכאיות להטבות בתחום הדיור.
משכנתה יכולה להיות בריבית משתנה או קבועה, ולכל אחת מהשיטות יש יתרונות וחסרונות. ריבית קבועה מעניקה יציבות וודאות לגבי גובה ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה, אך היא בדרך כלל גבוהה יותר בהתחלה. ריבית משתנה עשויה להיות נמוכה יותר בטווח הקצר, אך היא חשופה לשינויים בשוק ההון ועלולה לעלות עם הזמן. רוב היועצים ממליצים לשלב בין כמה מסלולים שונים כדי לפזר את הסיכון וליהנות מהיתרונות של כל שיטה.
את המשכנתה מחזירים על ידי תשלום חודשי שיכול להיות קבוע לאורך כל התקופה או משתנה וקטן עם הזמן, בהתאם למסלול שנבחר. תקופת ההחזר הנפוצה נעה בין 15 ל-30 שנה, כאשר תקופה ארוכה יותר מקטינה את ההחזר החודשי אך מגדילה את סך הריבית המשולמת לאורך זמן. חשוב לבחון את היכולת הכלכלית האישית ולתכנן את ההחזר החודשי כך שלא יכביד יתר על המידה על תקציב המשפחה.
את המשכנתה לוקחים מבנקים למשכנתאות שהם בנקים המיוחדים למטרה הזאת. כדאי לעשות סקר בין הבנקים ולהתמקח כדי לשלם את הריבית הנמוכה ביותר שאפשר על ההלוואה. כל בנק מציע תנאים שונים בהתאם למצב הכלכלי של הלווה, גובה ההון העצמי וסוג הנכס הנרכש, ולכן חשוב לפנות למספר בנקים ולבקש הצעות מחיר לפני קבלת החלטה סופית.
למשכנתה יש עלות נוספת והיא ביטוח מבנה וביטוח חיים שהמלווים דורשים בדרך כלל לפני מתן ההלוואה. מעבר לכך, קיימות עלויות נלוות נוספות כמו שכר טרחת עורך דין, אגרות רישום בטאבו, שכר טרחת שמאי מקרקעין ולעיתים גם עמלות פתיחת תיק בבנק. כדאי לקחת עלויות אלו בחשבון בעת תכנון התקציב הכולל לרכישת הדירה, כדי שלא להיות מופתעים לקראת סוף התהליך.
כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה לפני תחילת התהליך כדי שיבדוק לכם את כל האפשרויות וישיג לכם תמהיל משכנתא מומלץ עם ההלוואה הכי זולה. יועץ משכנתאות בלתי תלוי יכול לחסוך למשפחה סכומי כסף משמעותיים לאורך חיי ההלוואה, בזכות ניסיונו והיכרותו עם תנאי השוק ועם האפשרויות במגוון הבנקים.
נוסף לזה כדאי לסגור את הדברים קודם עם עו"ד מקרקעין, שיבדוק את הסכם הרכישה, יוודא שאין עיקולים או שעבודים על הנכס, וילווה את התהליך המשפטי עד לרישום הזכויות בטאבו על שם הרוכשים. עורך הדין גם מוודא שכל התנאים המסוכמים עם המוכר מעוגנים כראוי בחוזה, כדי להגן על האינטרסים של הקונה.
חשוב גם לזכור שבמהלך תקופת ההלוואה ניתן לבצע מחזור משכנתא, כלומר להחליף את תנאי ההלוואה הקיימת בתנאים חדשים ומשתלמים יותר, אם חלו שינויים בשוק הריביות או במצב הכלכלי של הלווה. כמו כן, ניתן במקרים רבים לבצע פירעון מוקדם של המשכנתה, כולו או חלקו, אם מצטבר סכום כסף נוסף, אם כי לעיתים כרוך הדבר בעמלת פירעון מוקדם שכדאי לבדוק מראש.
בסופו של דבר, לקיחת משכנתה היא תהליך מורכב הדורש תכנון קפדני, השוואת מחירים, ליווי מקצועי וסבלנות. תכנון נכון מראש, יחד עם ליווי של אנשי מקצוע מנוסים כמו יועץ משכנתאות ועורך דין מקרקעין, יכול לעשות את ההבדל בין עסקה משתלמת לבין עסקה שעלולה להכביד כלכלית על המשפחה לשנים רבות קדימה.